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    公司新聞

    商業地產:走向細分市場

    2015-11-16admin1295

          經歷了盲目定位到方向集中的過程,北京商業地產由最初的步行街模式開始向細分市場轉變。 圖/CPF

      2003年以前,我國商業地產開發,基本不存在系統的規劃和運營,其運營和管理基本局限于收取租金和提供簡單的物業管理方面。隨著經濟快速發展,原有商品零售和批發市場已經不能滿足要求。而北京作為商業地產的進階先驅,在12年的發展過程中取得了從數量到品質的飛躍。

      從住宅配套到專業市場模式

      商業地產的雛形,是源自于早期住宅類開發商迫于規劃中“配套公建”要求而進行建設的,業態簡單而且重復,以便利店、藥店、美容美發為主。導致使用價值降低,也造成后期銷售困難。隨著開發商項目經驗的積累和相互借鑒,原始的商場式規劃逐漸向臨街式配套商業建筑轉變。

      為了迎合區域投資客群對商鋪投資的需求,形成了以住宅項目為依托的臨街商鋪。萬達地產率先嘗試主力店+商街的模式,通過定制化的主力店引入,帶動周邊商鋪銷售,并且獲得了巨大成功。

      隨著商業地產的發展,在北京以某一類產品的批發零售形式出現了一批項目,比如木樨園區域的京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿商業中心,以及現在的北京國際玩具城等,他們往往依附在已成熟或有一定市場基礎的專業市場周邊。與此同時,隨著政府規劃的引導和國際資金的介入,開發商對于專業市場又有了新的轉變,一些大型商業項目或者購物中心的開發迅速展開。

      復合型地產蓬勃發展

      從最初由各小區臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業,到以大型百貨商廈為中心的區域商業,現今以超級購物中心為代表的專業商業地產,商業物業模式在經歷了一系列變革之后,正在向復合型地產發展。

      位于西紅門區域的興創國際中心,由興創品牌國企傾力打造,位于南五環“新國門商務區”核心,重新定義當代環球商務集群,成為代言京南商務新高度的綜合體項目。

      據悉,項目聘請國際頂級設計團隊,主筆整體設計,以國際商務先鋒理念締造出極具城市影響力的地標性建筑群。外立面采用天然石材和玻璃幕墻結合,在提供有效采光同時,又大大降低了能源消耗。自持物業直接管理更具責任意識。興創國際中心,由興創自持國有物業公司直接管理,采用特色園區化物業服務模式,通過科學化、規范化、制度化的管理手段,營造“體貼、專業、優質、高效”的國際品質辦公環境。不論是日常辦公,還是會客洽談,都為進駐企業營造濃厚商務氛圍,提升企業形象,促成更多業務上的交流合作,為企業主事業發展助力,也為物業投資增值加碼。

      體驗式消費催生主題廣場

      經歷了盲目定位到方向集中的過程,北京商業地產由最初的步行街模式開始向細分市場轉變。目前隨著開發商的成熟和市場經驗的增加,此類項目在北方更多的是走細分市場的路線,一般選擇對周邊自然環境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務類零售商業進行定位。由此開始逐步出現越來越多的成功特色街區開發案例,譬如中國紅街。從未來發展看,這種特色街區將成為商業中心。

      面對多樣化需求,種類不一的商業主題廣場也陸續出現。在北京大興區舊宮的世界之花假日廣場,包括愛情主題商業新模式的“愛情廣場”,集休閑娛樂、文化旅游、婚事喜事、購物體驗和商務辦公為一體,是覆蓋婚戀產業項目配套時尚婚慶文化和愛情故事為一體的新型體驗中心,也是北京婚尚文化產業聚集地。

      據悉,世界之花假日廣場以62萬平方米超大體量,雄踞北京南中軸核心,以文化、商業、旅游的獨特業態,綜合“大眾化模式”和“文化藝術模式”,開創中國全新文化商業綜合體模式,具有超強聚集效應的特色休閑區,是一個“多種族、多信仰、多類文化背景交織的多元化地帶,也是一個”共同融合、交流、展示、互動的大舞臺。

      且正值北京政府“第二個城南計劃”,投資潛力無可限量;首都第二機場將啟幕世界最大航空城,百萬客群吸附多元消費力,立體交通網絡、財富動脈之地,為京南打造一個嶄新的“歡樂場、游樂場、時尚場、交際場、聚會場”,這也必將成為京南一張絢麗名片。

      ■ 大事記

      2014年

      一份統計數據顯示:中國一線城市購物中心平均空置率接近10%;二線城市中,重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期,購物中心空置率更是高達15%-20%。單一產品線經受考驗,開發企業在商業地產上的盲目復制快速擴張造成了商場同質化嚴重。在此背景下,2014年以來百盛、王府井、新光百貨等國內知名商業品牌都相繼關閉了業績不佳的門店。

      2015年

      商業地產的發展遇到了不小的困難。商業地產項目經歷了商業和地產兩個行業領域的劇變,多年來積累的內部問題疊加,加上外部環境市場的變化,內外夾擊,形成共振。商業地產今后的發展到底往哪走?業內人士認為,目前市場的需求越來越趨于多樣,很難找到一種特別合適的物理空間,能更大程度地滿足這些需求。未來的突破就是要尋找二者的交叉點、結合點。

    成都商業物業公司|成都三和佳物業服務有限公司http://www.shjwy.com.cn提供參考


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